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房企销售额土地扣除的会计处理

发表时间:2021-09-23 17:47作者:文飞


      房地产企业因其行业的特殊性,在其预售阶段只需要按比较低的预征率缴纳增值税,待交楼开具正式发票才需要缴纳增值税。在其正式缴纳增值税时,国家考虑其取的土地很多情况下是从一级市场招牌挂获取的,为政府出让地.无法取的增值税专用发票,导致其后期的增值税税负过高,因此出台了国家税务总局2016年18号公告允许房地产企业在计算增值税销项时可以扣除土地成本。

如下公式:

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)

其增值税计算式:(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)×9%


但是这扣除的土地价款该如何进行会计处理,在实务中就有很多财务人员不太清楚了。


从导致房企的土增税扣除项目多扣和所得税成本多结转,被税务机关要求补税。


那这个扣除的土地价款应如何处理?我们一起来看看!


我们先对18号公告的公式进行下变形:

增值税额=全部价款和价外费用÷(1+9%)×9%-当期允许扣除的土地价款÷(1+9%)×9%


我们由上述公式可知,其实18号文的公式即销项减进项。但我们在实务中土地的入账成本却是含税金额。即全部的土地价款入账。同时开发成本在转营业成本时同样多结转了。


根据财税(2016)43号文“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。”因此由于土地价款抵减造成增值税少交的差额部分,不应计入开发成本。在正式缴纳增值税,结转成后,相应的冲减营业成本。


分录如下:


借:预收账款

贷:营业收入

 应交税费-应交增值税-销项


借:应交税费-应交增值税-销项


2021

Sep.23

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