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土地使用税征收实务浅谈

发表时间:2021-07-26 17:00作者:文飞

土地使用税征收实务浅谈

       土地使用税是对使用国有土地的单位和个人,按使用的土地面积定额征收的税。这是一个属地方财政的小税种。实务中除了房企和自己拥有土地使用权的一小部分企业比较关注外,其他的企业因其是定额且税额不大,所以一般不太关注。但近期土地使用税却成了大湾区某市财税界一个关注的热点。原因是该市城区税务机关通知要求所有拥有房产的企业都必须按10元/每平缴纳土地使用税。同时对前两年的土地使用税进行追征并相应扣减有关企业的信用纳税评级分数。这可谓一石激起千层浪。很多企业不解,税务机关给出的解释:“有房必有地”所以征收土地使用税。


今天我们就对税务机关这个观点合理性一起来探讨。

# 浅谈

首先,笔者认为税务机关对所有拥有商品房产的企业征收土地使用税法规依据有争议。


根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定,“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。”但拥有商品房的企业并不一定就有土地使用权。企业购买或自建是在划拨土地上兴建的房产,或原集体用地上兴建的房产。企业拥有这些房产,但企业并不拥有这些土地的使用权。拥有这些房产的企业是否土地使用税的征收范围存在争议。


其次,笔者对税务机关对所有拥有房产的企业征收土地使用税的合理性不太认可。


因为企业资产并无土地使用权。我们都知道依据会计准则,企业购进房产,固定资产与所附的土地使用权能分开核算的分开核算,但不能分开核算的一起计入固定资产价值。实务中我们买房发票只有房款并无土地使用权一项。因此企业的账上都是房产。虽然国税发(2003)89号文规定了购置存量房的土地使用税纳税时间,但这并不能说明购置存量房就必然需要缴纳土地使用税。既然我们企业都没有土地使用权何来有征收的对象呢?既然无征税对象,那又何来土地使用税?


另外目前房企在一级或二级土地市场取得土地,其将土地成本计入产品成本,即对外销售的产品已包含了土地成本,即企业购买的商品房已经含了土地成本。那企业以房产原值缴纳房产税,现又要缴纳土地使用税,是否存在税基计算重复。


最后,企业虽然拥有房产,按理就算分摊土地使用权,但开发商并未做地籍分割,企业只有房产证,又应以何申报土地使用税呢?


鉴于上述争议,希望省级或总局层面尽快出台相关文件,对土地使用税征收实务中遇到的问题进行解决。

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